廣州戀愛(ài)期間，男方把宅基地房贈(zèng)與給女方有效嗎？

張靜律師解答：無(wú)效。宅基地房不能贈(zèng)與給外村人。

書節(jié)選：

本院認(rèn)為：從本院查明的事實(shí)看，案涉房屋坐落的土地權(quán)屬性質(zhì)為集體所有，案涉房屋屬于宅基地房屋。《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。原告并非案涉房屋所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法不能取得集體土地使用權(quán)，根據(jù)房地一體的原則，被告向原告贈(zèng)與案涉房屋中的部分面積亦將導(dǎo)致案涉房屋所坐落的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，因此，原、被告之間就案涉房屋中部分面積形成的房屋贈(zèng)與合同關(guān)系，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。原告的請(qǐng)求以贈(zèng)與合同有效為前提，故本院對(duì)原告的請(qǐng)求依法駁回。

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廣州宅基房買賣無(wú)效糾紛中，能同時(shí)判合同無(wú)效和駁回起訴嗎？

張靜律師解答：可以。法官在審理此類案件的時(shí)候，方法真是不停在變化。一般請(qǐng)求都有確認(rèn)合同無(wú)效，騰房，賠償這3個(gè)請(qǐng)求，有的法官裁定整個(gè)案件不予受理，駁回起訴。有的法官在一個(gè)里合同無(wú)效，再駁回其他請(qǐng)求。有的法官同時(shí)出兩份法律文書，一份裁定書，對(duì)騰房和賠償?shù)恼?qǐng)求不予受理，一份書，對(duì)合同無(wú)效的請(qǐng)求支持。如下面這個(gè)案件，當(dāng)事人上訴認(rèn)為一個(gè)案件中不能又出又出裁定，二審就說(shuō)了：沒(méi)有哪個(gè)法條規(guī)定不能這樣。真是人才。

書節(jié)選：

關(guān)于詹買家上訴認(rèn)為在一個(gè)案件中既認(rèn)定黃賣家的起訴不符合法律規(guī)定受理?xiàng)l件駁回起訴，同時(shí)又進(jìn)行了實(shí)體審理，屬于程序的意見(jiàn)，對(duì)此本院認(rèn)為，涉案合同為宅基地房屋買賣合同糾紛，黃賣家在本案中主張確認(rèn)涉案合同的效力及請(qǐng)求返還因合同無(wú)效取得的財(cái)產(chǎn)，符合《民事》的規(guī)定，理應(yīng)進(jìn)行實(shí)體審理。因涉案房屋存在未辦理報(bào)建手續(xù)，而該建筑物的認(rèn)定和處理不屬于人民調(diào)處范圍，且合法性認(rèn)定和處理直接涉及到房屋能否歸還、損失如何賠償?shù)龋室粚弻⒉糠衷V請(qǐng)駁回起訴，待行政主管部門依法處理后再行主張，并無(wú)不當(dāng)。至于，詹買家提、認(rèn)為一審裁定僅裁定駁回部分請(qǐng)求不當(dāng)?shù)囊庖?jiàn)，亦不予采納，予以駁回，維持原裁定，本院不再另行制作裁定書。

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廣州宅基地房糾紛中，一定會(huì)采納評(píng)估報(bào)告嗎？

張靜律師解答：90多%的情況下，都會(huì)采納評(píng)估報(bào)告作為賠償?shù)囊罁?jù)，但也有部分的案件，法官也會(huì)不依據(jù)評(píng)估報(bào)告的金額來(lái)賠償，而采用其他的依據(jù)。如下面這個(gè)案件，買家買舊的宅基地房后拆舊建新，幾十年過(guò)去了，房屋要拆遷了，賣家卻擅自和拆遷辦簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取了全部的拆遷款。買家于是起訴要求賣家賠償其拆遷補(bǔ)償?shù)膿p失。本案中賣家申請(qǐng)對(duì)宅基地房的重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估公司評(píng)出來(lái)重置價(jià)格是48萬(wàn)。但終沒(méi)有依據(jù)該報(bào)告賠償，而是依據(jù)拆遷補(bǔ)償款的金額了賠償。賣家賠償買家65萬(wàn)。本案中，法官估計(jì)是為了平衡雙方的利益才這樣判的。

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宅基地房可以查封嗎？

廣州張靜律師解答：查封可以，但一般不會(huì)拍賣，且實(shí)踐中廣州地區(qū)一般連查封宅基地房都比較少。早年間的確有廣州查封宅基地房，但也只是查封，一直未拍賣。現(xiàn)在連查封都基本上不會(huì)查封了。宅基地房的拍賣需符合相關(guān)法律規(guī)定，如買家只能是本村村民、名下只有一棟宅基地房且面積未超標(biāo)、村集體同意等。實(shí)踐中不同區(qū)，不同村集體處理都不同，所以很難真正拍賣。畢竟如果通過(guò)拍賣的方法的話，相當(dāng)于宅基地房的買賣就合法化了，就要擔(dān)責(zé)任。如下面這個(gè)案件，雖然在2014年查封了某宅基地房，但一直未拍賣，多個(gè)案件輪候查封，一直查封到了2023年，仍然未拍賣。

書節(jié)選：

一審另查明，2014年11月19日，一審就鄭某與馮某之間的糾紛作出（2014）穗海法民二初字第X號(hào)民事書，判令馮某在生效之日起10日內(nèi)向鄭某償還本金188000元及利息，并賠償律師費(fèi)5000元給鄭某；等。上述生效后，因馮某未履行義務(wù)，鄭某向一審申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，一審以（2015）穗海法執(zhí)字第X號(hào)執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，一審于2015年6月3日查封馮某所有的位于廣州市海珠區(qū)某號(hào)（宅基地使用證登記使用人為潘某）第四、第五、第六（半層）層的宅基地房屋使用權(quán)。該案于2015年10月21日裁定終結(jié)本次執(zhí)行。后一審以（2019）粵0105執(zhí)恢X號(hào)案恢復(fù)執(zhí)行，上述宅基地房屋于2020年1月19日查封，查封期限至2023年1月18日止。

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