房屋質量缺陷損失價格構成

1、可修復房屋質量缺陷損失的修復工程費用價格鑒定

可修復即在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的原則下，在相應時間內可以恢復成原裝或原設計使用用途。對于可修復的缺陷損失價格主要是測算修復房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕、恢復工程費用。

2、可修復、暫時性房屋質量缺陷造成的直接經濟損失

對于可修復、暫時性的房屋質量缺陷在修復施工期間或修復后造成的經濟損失。主要包括：房屋使用人周轉安置費用、房屋空置的收益損失、房屋延期交付使用的可得利益損失、租金收益損失、能源消耗等運營費用的增加、施工影響的補償（對周邊環境造成的安全保障、人員出行、噪音超標、有害氣體污染等）、對相鄰房屋損壞的補償、其他直接經濟損失等。房屋損失評估人員應當履行下列義務：（1）誠實守信，依法獨立、客觀、公正從事業務。

房屋質量缺陷損失價格評估的基本方法

資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質量缺陷所引起的未來收益損失折算為現值的一種價格評估方法。

適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中 V——房屋質量缺陷損失評估值；

△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運營費用增加所造成的損失總額。

房屋損失評估人員的限制

1、私自接受委托從事業務、收取費用；

2、同時在兩個以上評估機構從事業務；

3、采用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評估人員等不正當手段招攬業務；

4、允許他人以本人名義從事業務，或者冒用他人名義從事業務；

5、簽署本人未承辦業務的評估報告；

6、楹庭認為，索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財物，或者謀取其他不正當利益；

7、簽署虛1假評估報告或者有重大遺漏的評估報告；

8、違反法律、行政1法規的其他行為。

房屋完損等級評定方法：

一、根據房屋的結構、裝修、設備三個部分的各個項目完好或損壞程度進行評定。

1、結構組成部分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面和樓地面；

2、裝修組成部分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；

3、設備組成部分為：水衛、電照等。

二、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房：

1、完好房。凡符合下列條件之一者可評為完好房：

1）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準；

2）裝修、設備部分有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準。