廣州承租的房屋管道爆裂浸水，由誰負責維修和賠償？

張靜律師解答：要鑒定管道爆裂的原因，由過錯人擔責。但也可能無法查出管道爆裂的原因，鑒定也鑒定不出來。如下面這個案件，商鋪天花板的排污管道爆裂，法z院委托了3家鑒定公司，都表示技術受限無法鑒定出漏水原因。終法z院判z決根據租賃合同的約定，由承租z人自己承擔維修責任。

判z決書節選：

根據《合同法》第二百一十六條:“出租z人應當按照約定將租賃物交付承租z人,并在租賃期間保持租賃物符合約定用途”,涉案物業天花板上的污水管道爆裂事故的發生是由于地底一米以下的公共管道堵塞導致,中某公司對于事故的發生本身并無過錯,故管道維修的合理期間,因中某公司未能正常使用涉案物業進行經營,該期間屬于租賃物不適租的期間,該情形可參照《合同法》第二百二十一條規定出租z人因維修租賃物影響承租z人使用,應當相應減少租金或者延長租期的處理原則進行處理,即維修合理期間內的租金可予以減免。對于管道維修的合理期間,考慮到管道維修過程中,需要查明污水管道爆裂的原因并需要協調物業公司進行配合,同時還需要對在污水管爆裂事故中受到污損的室內裝修進行翻新等,故酌情認定維修的合理期間為2018年1月30日至2018年2月28日。由于中某公司未積極主動履行合同約定的維修義務,2018年2月28日以后的租金中某公司仍應支付給崔某。對于崔某主張的逾期支付租金的違約金,本案是由于涉案物業發生污水管爆裂事故,雙方對于受事故影響期間的租金是否應當支付存在爭議,故中某公司未繳納2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因,故對崔某主張的違約金不予支持。

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廣州房屋租賃合同無效后，保證金要返還嗎？

張靜律師解答：要。

判z決書節選：

《合同法》第五十八條規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。因《租賃合同》無效,宋房東依照《租賃合同》取得的保證金應予返還,張租客主張返還保證金66640元的請求合理合法,法z院予以支持。

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廣州租客疫情開始前就拖欠租金，要給違約金嗎？

房東咨詢:我的租客在疫情開始前即拖欠租金，現在租客以疫情系不可抗力為由繼續拖欠租金，我是否能向其主張違約金？

律師解答：合同法百一十七條款規定：如果當事人遲延履行后發生不可抗力，不能免除責任。因此只有在疫情發生期間產生的違約行為，法z院可以結合疫情及防控措施的影響以及當事人主張免除責任的理由綜合考量。若違約行為發生在疫情發生之前，則通常不參考前款條文裁判。因此就疫情開始前即發生的違約行為，可以向對方主張違約金。

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