廣州承租的房屋管道爆裂浸水，由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修和賠償？

張靜律師解答：要鑒定管道爆裂的原因，由過(guò)錯(cuò)人擔(dān)責(zé)。但也可能無(wú)法查出管道爆裂的原因，鑒定也鑒定不出來(lái)。如下面這個(gè)案件，商鋪天花板的排污管道爆裂，法z院委托了3家鑒定公司，都表示技術(shù)受限無(wú)法鑒定出漏水原因。終法z院判z決根據(jù)租賃合同的約定，由承租z人自己承擔(dān)維修責(zé)任。

判z決書(shū)節(jié)選：

根據(jù)《合同法》第二百一十六條:“出租z人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租z人,并在租賃期間保持租賃物符合約定用途”,涉案物業(yè)天花板上的污水管道爆裂事故的發(fā)生是由于地底一米以下的公共管道堵塞導(dǎo)致,中某公司對(duì)于事故的發(fā)生本身并無(wú)過(guò)錯(cuò),故管道維修的合理期間,因中某公司未能正常使用涉案物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng),該期間屬于租賃物不適租的期間,該情形可參照《合同法》第二百二十一條規(guī)定出租z人因維修租賃物影響承租z人使用,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期的處理原則進(jìn)行處理,即維修合理期間內(nèi)的租金可予以減免。對(duì)于管道維修的合理期間,考慮到管道維修過(guò)程中,需要查明污水管道爆裂的原因并需要協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行配合,同時(shí)還需要對(duì)在污水管爆裂事故中受到污損的室內(nèi)裝修進(jìn)行翻新等,故酌情認(rèn)定維修的合理期間為2018年1月30日至2018年2月28日。由于中某公司未積極主動(dòng)履行合同約定的維修義務(wù),2018年2月28日以后的租金中某公司仍應(yīng)支付給崔某。對(duì)于崔某主張的逾期支付租金的違約金,本案是由于涉案物業(yè)發(fā)生污水管爆裂事故,雙方對(duì)于受事故影響期間的租金是否應(yīng)當(dāng)支付存在爭(zhēng)議,故中某公司未繳納2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因,故對(duì)崔某主張的違約金不予支持。

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廣州房屋租賃合同無(wú)效后，保證金要返還嗎？

張靜律師解答：要。

判z決書(shū)節(jié)選：

《合同法》第五十八條規(guī)定,合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因《租賃合同》無(wú)效,宋房東依照《租賃合同》取得的保證金應(yīng)予返還,張租客主張返還保證金66640元的請(qǐng)求合理合法,法z院予以支持。

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廣州租客疫情開(kāi)始前就拖欠租金，要給違約金嗎？

房東咨詢:我的租客在疫情開(kāi)始前即拖欠租金，現(xiàn)在租客以疫情系不可抗力為由繼續(xù)拖欠租金，我是否能向其主張違約金？

律師解答：合同法百一十七條款規(guī)定：如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力，不能免除責(zé)任。因此只有在疫情發(fā)生期間產(chǎn)生的違約行為，法z院可以結(jié)合疫情及防控措施的影響以及當(dāng)事人主張免除責(zé)任的理由綜合考量。若違約行為發(fā)生在疫情發(fā)生之前，則通常不參考前款條文裁判。因此就疫情開(kāi)始前即發(fā)生的違約行為，可以向?qū)Ψ街鲝堖`約金。

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