廣州能否以發(fā)律師函的時(shí)間認(rèn)定租賃合同的解除時(shí)間？

張靜律師解答：如律師費(fèi)的內(nèi)容是明確告知對(duì)方要解除合同，則可以以發(fā)律師函的時(shí)間認(rèn)定租賃合同的解除時(shí)間，如未明確告知，則不可以。如下面這個(gè)案件，承租z人拖欠租金，出租z人發(fā)律師函，告知如1個(gè)月內(nèi)不支付租金，則有權(quán)終止合同。該函內(nèi)容只是催繳，并未明確告知解除合同，終法z院認(rèn)定起訴之日為租賃合同解除之日。

判z決書(shū)節(jié)選：

關(guān)于租賃合同是否已經(jīng)解除的問(wèn)題。根據(jù)鷹某公司與林某雙方簽訂的《租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議,林某應(yīng)從2016年8月1日起按照每月6000元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金,但林某在收到鷹某公司2018年3月5日發(fā)出的要求立即解除合同關(guān)系、交還場(chǎng)地及繳清費(fèi)用等內(nèi)容的《律師函》后,僅支付了2018年3月至2019年12月的租金,至今仍拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租賃合同約定涉案場(chǎng)地所經(jīng)營(yíng)的證照等由林某自行辦理,故林某主張由于鷹某公司未協(xié)助林某辦理工商執(zhí)照等手續(xù)才不繳納租金的抗辯理由,不符合合同約定,法z院不予采信。又根據(jù)《合同法》第二百二十七條規(guī)定:“承租z人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租z人可以要求承租z人在合理期限內(nèi)支付。承租z人逾期不支付的,出租z人可以解除合同”,同時(shí)租賃合同約定林某“逾期一個(gè)月支付租金,甲方(即鷹某公司)有權(quán)終止本合同”等內(nèi)容,林某拖欠鷹某公司一年多租金,在鷹某公司催繳后仍未履行,故對(duì)于鷹某公司要求判z決解除租賃合同的訴z訟請(qǐng)求,符合法律和合同約定,法z院予以支持。鑒于鷹某公司2018年3月5日發(fā)出律師函后在2018年4月13日提起本案訴z訟,故認(rèn)定合同解除時(shí)間為2018年4月13日為宜。

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廣州轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃合同期限怎么辦？

張靜律師解答：承租z人經(jīng)出租z人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租z人剩余租賃期限的,超過(guò)部分的約定無(wú)效。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為:關(guān)于某醫(yī)院與華某公司簽訂的《房屋租賃合同》的租賃期限的問(wèn)題。雙方對(duì)于租賃起租日期為2015年12月31日無(wú)異議,因合同約定租期為五年,故租賃合同期滿日應(yīng)為2020年12月31日。某醫(yī)院主張雙方在實(shí)際履行中口頭約定租期至2018年5月31日,但未對(duì)此進(jìn)行舉證,華某公司對(duì)此不予確認(rèn),故法z院對(duì)某醫(yī)院的主張不予確認(rèn)。雙方租賃合同約定的租賃期限為2015年12月31日至2020年12月31日,該期限長(zhǎng)于某醫(yī)院與廣東出入境檢驗(yàn)檢疫局機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂的租賃合同的期限,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條:“承租z人經(jīng)出租z人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租z人剩余租賃期限的,人民z法z院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效”之規(guī)定,華某公司與某醫(yī)院約定的2018年6月1日至2020年12月31日租期無(wú)效。雙方2015年12月31日至2018年5月31日期間的租賃合同未違反法律、行政z法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。

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廣州疫情期間承租z人無(wú)法回來(lái)，房屋需維修怎么辦？

咨詢：疫情期間，承租z人無(wú)法回來(lái)，租賃物的保管和維修義務(wù)有誰(shuí)承擔(dān)？

張靜律師解答：雙方都有責(zé)任維修房屋，誰(shuí)方便誰(shuí)維修。如因不及時(shí)維修造成損失，責(zé)任按公平原則分擔(dān)。

承租z人有妥善保管承租物的義務(wù)，根據(jù)《合同法》第222條的規(guī)定，承租z人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因疫情而無(wú)法履行租賃物保管義務(wù)的情況，承租z人應(yīng)該要通知出租z人，履行通知義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租z人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租z人：

（1）租賃物有修理、防止危害的必要；

（2）其他依誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)該通知的事由。承租z人怠于通知，致出租z人不能及時(shí)救濟(jì)而受到損害的，承租z人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

出租z人也有維修出租物的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，出租z人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第221條規(guī)定，承租z人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租z人在合理期限內(nèi)維修。出租z人未履行維修義務(wù)的，承租z人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租z人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租z人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

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廣州承租z人沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)擅自轉(zhuǎn)租還能退押金嗎？

張靜律師解答：不能了。如下面這個(gè)案件，承租z人擅自轉(zhuǎn)租后被斷電，起訴出租z人賠償并退押金，就敗訴了。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為, 林（承租z人）某、朱某（出租z人）簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,沒(méi)有違反法律、行政z法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,是合法有效的合同,雙方均應(yīng)切實(shí)履行。根據(jù)合同約定,未經(jīng)朱某同意,林某不能改變?cè)撟赓U物業(yè)的結(jié)構(gòu)及裝修,不得將該租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租;在租賃期滿前,林某單方面提前終止合同或提前辦理退租手續(xù),則視為林某違約,朱某將不退還合同履約保證金(押金)。從林某與杜某所簽訂《餐飲承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任合同》的內(nèi)容看,該合同名為承包經(jīng)營(yíng)合同,實(shí)為租賃合同。林某在承租期間,于2019年2月27日將涉案商鋪轉(zhuǎn)租給杜某,并將涉案商鋪交給杜某進(jìn)行裝修,朱某知道后明確表示不同意,之后杜某停止裝修。林某提交的證據(jù)不能證明2019年3月7日的停電是朱某所致,故法z院對(duì)林某的該事實(shí)主張不予采納。據(jù)此,導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行的原因在于林某未經(jīng)朱某同意轉(zhuǎn)租,林某的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,且林某直至2019年5月19日才將涉案商鋪交還給朱某,也無(wú)證據(jù)反映林某的經(jīng)營(yíng)損失,故林某要求朱某退還押金、租金及賠償經(jīng)營(yíng)損失,缺乏依據(jù),不予支持。

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