廣州租賃商鋪后發(fā)現(xiàn)無法辦理營業(yè)執(zhí)照能不交房租嗎？

張靜律師解答：如有證據(jù)證明出不配合或隱瞞了房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照的情況，則可以解除合同。如不解除合同，單獨以該理由拒交租金是不可以的，不管能不能辦理營業(yè)執(zhí)照，使用了房屋都應(yīng)當繳納房租。如下面這個案件，房屋就認定是承不交租構(gòu)成違約。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于涉案合同未能繼續(xù)履行的原因。汪某主張康某公司不配合其辦理營業(yè)執(zhí)照構(gòu)成違約,其不繳納租金系行使同時履行抗辯權(quán)。對此,本院認為,關(guān)于辦理營業(yè)執(zhí)照的問題,汪某承租涉案商鋪進行經(jīng)營,因此申請辦理營業(yè)執(zhí)照的主體應(yīng)為汪某。汪某訴z訟中提供的證據(jù)不足以證明其以自己的名義向當?shù)匦姓怯洐C關(guān)申請辦理營業(yè)執(zhí)照,行政機關(guān)未予登記的原因系康某公司沒有履行基本的合同義務(wù)。況且,汪某是從經(jīng)營相同快遞業(yè)務(wù)的手處承接的涉案商鋪,對于涉案商鋪的狀況也是清楚的。因此,汪某把其未能繼續(xù)履行合同的原因歸責于康某公司,由于依據(jù)不足,故本院不予支持,汪某對此應(yīng)承擔舉證不能的法律后果。汪某未依照合同約定的時間交納租金,在康某公司多次發(fā)出催繳通知書后亦未及時作出回應(yīng),汪某逾期交租行為構(gòu)成違約,康某公司以此作為合同解除的理由成立。綜上,本院認定合同未能繼續(xù)履行系汪某逾期交租導(dǎo)致。

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廣州租賃合同糾紛中，裝修損失評估費一搬多少？

張靜律師解答：視房屋的裝修程度和面積及評估工作量而定，一般1-3萬左右，工程量大的，評估費會高些。如下面這個案件，是KTV的裝修評估，因KTV屬于豪華裝修，評估工作量大，評估費去到了12萬。

判z決書節(jié)選：

范某向一審法z院申請對涉案房屋首層及二層房屋裝修裝飾損失進行評估鑒定，一審法z院依法搖珠選定廣州市華某價格事務(wù)所有限公司進行評估。該公司于2019年7月10日作出穗華價估［2019］195號評估結(jié)論書及關(guān)于《穗華價估［2019］初034號評估結(jié)論書》質(zhì)證意見的函復(fù)，評估結(jié)論書中價格評估基準日為2019年3月12日，其中首層成新率75%，裝修現(xiàn)值損失3220485元，二層成新率62.5%，裝修現(xiàn)值損失3364181元。范某為此次鑒定支付鑒定費12萬元。

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廣州轉(zhuǎn)租期限超過租賃合同期限怎么辦？

張靜律師解答：承租z人經(jīng)出租z人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租z人剩余租賃期限的,超過部分的約定無效。

判z決書節(jié)選：

法z院認為:關(guān)于某醫(yī)院與華某公司簽訂的《房屋租賃合同》的租賃期限的問題。雙方對于租賃起租日期為2015年12月31日無異議,因合同約定租期為五年,故租賃合同期滿日應(yīng)為2020年12月31日。某醫(yī)院主張雙方在實際履行中口頭約定租期至2018年5月31日,但未對此進行舉證,華某公司對此不予確認,故法z院對某醫(yī)院的主張不予確認。雙方租賃合同約定的租賃期限為2015年12月31日至2020年12月31日,該期限長于某醫(yī)院與廣東出入境檢驗檢疫局機關(guān)服務(wù)中心簽訂的租賃合同的期限,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條:“承租z人經(jīng)出租z人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租z人剩余租賃期限的,人民z法z院應(yīng)當認定超過部分的約定無效”之規(guī)定,華某公司與某醫(yī)院約定的2018年6月1日至2020年12月31日租期無效。雙方2015年12月31日至2018年5月31日期間的租賃合同未違反法律、行政z法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效。

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廣州疫情期間租賃合同到期，被隔離無法搬走違約嗎？

張靜律師解答：因為被隔離導(dǎo)致無法搬走不構(gòu)成違約，但仍需支付搬離前的占有使用費。

租客咨詢:房屋租賃期已經(jīng)屆滿，房東現(xiàn)在通知我不再續(xù)約，并要求我7日內(nèi)搬離，但我現(xiàn)在被隔離在外地，無法清點搬家，我屬于違約嗎？

律師解答：合同法第二百三十六條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租z人繼續(xù)使用租賃物，出租z人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方均可隨時解除合同，但出租z人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租z人。疫情期間，若出租z人已經(jīng)明確表示要求解除合同，但承租z人因為防控措施確實無法搬離，應(yīng)屬于不可抗力，可以部分或全部免除責任。但不搬離的同時，也應(yīng)參照此前合同約定或雙方協(xié)商，由承租方向出租方支付使用費。

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