1月7日，龍湖集團（00960.HK）發布公告，擬分拆龍湖智創生活有限公司（簡稱“龍湖智創生活”）于香港聯交所主板獨立上市。同日，龍湖智創生活遞交招股書。

據了解，龍湖智創生活的主營業務分拆自龍湖集團的智慧服務和商業運營，但并不是這兩塊業務和品牌的簡單相加，而是基于全新業務內涵、外延，在“一個龍湖”生態體系中，生長出來的全新品牌，打包兩個航道的核心業務，意在打造一個具有協同效應的輕資產旗艦平臺。

這樣全新的商業敘事，讓龍湖智創生活更具想象力。

如招股書所述，分拆上市將有助于進一步提升龍湖智創生活的品牌認知度和市場聲譽，建立新的投資者基礎，并與潛在戰略投資者產生協同效應，在積極與龍湖集團其他航道業務協同發展的環境下，共生共贏。

營收和凈利潤均快速增長

龍湖智創生活的想象力，源于當下快速增長的業績。

招股書顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入77.7億元，同比增長81.2%；凈利潤11.3億元，同比增長68.4%；凈利率達到15%，處于行業頂尖水平。

營收及利潤的快速增長，得益于龍湖智創生活不斷增長的在管面積，以及服務及運營空間組合的日趨完善。截至2021年12月28日，龍湖智創生活物業管理服務總簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米，來自獨立第三方住宅及非商業物業在管建筑面積占比59.8%。

在商業運營服務板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，管理服務內容包括定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等，合計管理面積580萬平米，服務超過13000名租戶。于2021年9月30日過往一年，在管購物中心的銷售額為人民幣446億元。

在管面積規模持續擴張的同時，龍湖智創生活營業收入的結構不斷優化。招股書顯示，報告期內，龍湖智創生活住宅及其他非商業的物業管理服務，對收入的貢獻率從89%下降到77.4%，商業運營及物業管理服務，對收入的貢獻率從11%提升至22.6%。

“物管+商管”生意更有想象力

值得注意的是，龍湖智創生活從龍湖集團分拆時，商管被納入其中，而非市場上傳言的物業服務獨立上市，這一“物管+商管”的模式與華潤萬象生活的上市模式十分相似。

相比住宅物業管理，商管的毛利率要高出一個量級。華潤萬象生活2020年年報顯示，其商管毛利率高達41.8%，而同期住宅物業管理業務毛利率為15.9%，所以資本市場愿意給商管業務更高的估值。截至2021年1月7日，華潤萬象生活的靜態市盈率已經達到83.50，遠高于其他只以住宅物業服務為主營業務的上市公司。

商管在龍湖智創生活同樣扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管業務毛利率達到35.3%，隨著商管收入規模的擴大，龍湖智創生活盈利水平將得到持續提升。

據平安證券預測，2030 年中國購物中心銷售額將達到9.6萬億元，租金規模將達到1.3 萬億，商管作為購物中心的管理運營方，擁有廣闊的市場前景。

當前商管行業仍處在爆發初期，商管規模的擴張很大程度上依賴母公司商場數量的增長，同母公司形成良好的協同關系，是商管公司沖出一線的關鍵。龍湖集團早在2002年就入局商業，受益于其在商業上的廣泛布局，龍湖智創生活在商業運營服務上具有得天獨厚的優勢。

有報告顯示，2026年中國全業態物業管理及商業運營服務市場總收入會達到8981億元，2020年至2026年的復合年增長率為9.2%。在可見的將來，龍湖智創生活選擇的“物管+商管”賽道，有巨大的增長和想象空間。

另據了解，與其他物業服務企業不同，龍湖智創生活特別強調數字化、智能化科技對服務的賦能作用。根據計劃，龍湖智創生活本次上市募集資金凈額的一部分，在未來一至兩年用于持續提升數字化運營及人工智能物聯網(AIOT)的核心競爭力，以使客戶享受更好的生活及購物體驗。