優化運營模式，或迎盈利拐點

　　上市房企租賃業務開始邁向“量變”到“質變”的過程，注重盈利增長而非規模增長

　　隨著房企2022年財報的披露，其布局多年的住房租賃業務也顯露出“現在與未來”——租賃業務開始進入“量變”到“質變”的過程，與時俱進優化戰略模式，注重盈利增長而非規模增長。與此同時，隨著保租房REITs和不動產私募投資基金的支持利好政策陸續出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，給租賃業務的加速發展帶來更多可能。

　　3家頭部房企租賃板塊營收均超10億元

　　根據已經發布的2022年財報，目前房企還在持續主動經營公寓且披露營收數據的，只有萬科、龍湖、招商、華潤、保利、城投控股等少數房企。

　　從營收來看，2022年，共有3家住房租賃企業營收突破10億元，分別是萬科泊寓、龍湖冠寓和招商伊敦公寓。其中，萬科泊寓以32.4億元營收行業領先，龍頭地位穩固，2022年，其收入同比增長12.1%，累計開業16.66萬間，實現規模、營收雙增長。泊寓雖未實現盈利，但萬科總裁祝九勝在2022年度業績推介會上表示，泊寓實現報表盈利的目標不會改變，并且這個盈利目標是在成本法下(即扣除折舊攤銷后)的會計報表盈利，這意味著沒有重新估值。

　　龍湖冠寓方面，2022年租金收入為24.4億元，同比增長9%。值得注意的是，繼2021年首次實現盈利后，龍湖冠寓已連續兩年實現營收及利潤的雙增長。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上表示，龍湖冠寓2023年預計也將有良性的盈利增長。

　　相比于萬科與龍湖，招商蛇口布局租賃業務相對較晚。2022年，招商蛇口長租公寓業態全年實現EBITDA(即稅息折舊及攤銷前利潤)6.84億元，這也是招商蛇口首次披露租賃業務的EBITDA；全年運營收入(未扣除租金減免金額)為10.25億元，受到疫情和房地產下行等因素影響，較2021年同期下跌9%。

　　華潤有巢雖起步略晚于上述企業，但近年來發展勢頭強勁。據據ICCRA住房租賃產業研究院統計顯示，2022年，華潤有巢全年實現營業額3.91億元，同比增長25%；EBITDA為1.48億元，同比增長20.1%，EBITDA利潤率37.8%。

　　值得一提的是，在2022年度財報中披露住房租賃業務經營收入指標的，還有保利發展和上海城投控股。其中，保利發展在租賃住房的經營收入為8813萬元；上海城投控股也開始深耕租賃住房，據億翰智庫統計顯示，目前該公司在運營項目中實現營業收入5390萬元，同比增長7.1%，仍處于租賃爬坡期。

　　市場集中度提速，運營模式發生轉變

　　從規模來看，據ICCRA住房租賃產業研究院統計顯示，發布年度財報的17家住房租賃相關企業中，在營房間規模超10萬間的企業共2家，3萬-10萬間、1萬-3萬間的企業均為3家，企業數量占比接近50%。

　　具體來看，第一方陣的萬科泊寓和龍湖冠寓在營房間規模超10萬間，雖然規模增速放緩，但管理規模遙遙領先。截至2022年底，萬科泊寓在營房間規模16.66萬間，布局于全國34個城市。龍湖冠寓規模排在上市房企第二位，截至2022年末已開業11.6萬間，同比增長9%。而其他房企品牌在營房間規模與前述兩家相比則有明顯差距。旭輝瓴寓、朗詩寓、華潤有巢在營房間規模位列第二梯隊，碧桂園碧家、金地草莓社區、保利N+公寓自營房間規模也超過1萬間。

　　另據億翰智庫統計顯示，2022年，集中式長租公寓企業新增房間數量累計9.53萬間，排名前十的租賃住房運營商新開房間數占總數的近80%，頭部集中效應明顯。億翰智庫研究總監于小雨指出，相較于前兩年各大運營商高速擴張勢頭，過去一年，各大企業擴張勢頭明顯下降，將更多精力從向外擴張轉為內部提升，更加關注運營效益的提升，逐步解決盈利難題。

　　除了不再大規模拓展房源規模外，上市房企租賃業務的模式也有所調整。過去幾年，房企更多注重重資產項目建設，但隨著行業發展邏輯、模式的轉變，萬科泊寓、招商伊敦公寓、旭輝瓴寓、中駿方隅等開發商系長租公寓紛紛布局輕資產管理，轉向“輕重結合”的發展路徑。

　　對此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析，由于住房租賃行業商業邏輯已清晰呈現，住房租賃企業或以重資產模式通過金融退出路徑實現閉環，或以輕資產管理上市實現閉環。不管選擇哪個模式，優質資產和高質量管理都是必要條件，因此，各企業在規模拓展方面愈加審慎，腳步愈發穩健，這也有利于住房租賃行業的高質量發展。

　　地方國企嶄露頭角，保租房REITs持續擴容

　　在政策利好下，國企背景的華潤有巢、基金領投的微領地，以及地方城投背景的上海城投寬庭都紛紛布局租賃市場，尤其是地方國企，在過去的一年中，以“重石壓艙”之勢深耕地方區域。

　　從保障性租賃(簡稱“保租房”)社區來看，地方國企強勢入場。2022年，包括上海城投、城方、浦發有家、寶地資產友間公寓在內的多個R4(租賃社區)項目入市。對此，于小雨分析，地方國資企業加碼保租房建設，既可以完成保障房籌建指標，還可以發揮國有企業穩定器、壓艙石作用，以其優質的租賃產品引領和保障租賃市場的有序發展。

　　值得一提的是，隨著國家大力發展保租房，行業賽道明顯拓寬，同時，隨著保租房REITs和不動產私募投資基金等支持政策的陸續出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，在業內人士看來，為租賃相關業務的加速發展帶來了可能。

　　去年12月9日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金上市，為業內首單市場化機構運營的保租房公募REIT。此外，招商蛇口也將重資產長租業務列為優質的資產儲備，招商蛇口管理層在今年的業績會上多次提及：“公司正在積極部署租賃住房REITs的賽道，未來以REITs作為退出通道的資產交易，會形成一個常態化的安排。”

　　據億翰智庫統計顯示，除已發行的4只保租房REITs外，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進中。對此，于小雨認為，這些項目均位于人口基數龐大、城市青年人群租房壓力較重的城市，作為REITs發行底層資產的項目，面臨的運營壓力較小，只要底層資產項目質量足夠優質，預計REITs發行過程也將十分順利。

　　房地產和互聯網研究院院長相國良分析稱，“微利”始終是圍繞長租行業的重要標簽。不過，隨著REITs等相關政策陸續出臺，能夠給長租公寓帶來真正的健康可持續發展。